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任泽平:下个买房时机是2019年或2020年!你同意吗?

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一份年薪1500万的聘请,让任泽平这位原本存在于金融圈的卖方首席分析师成了彻底的网红首席。



也许会有粉丝问:任泽平是何许人呢?


近两年最火的卖方分析师之一,坚定战略看多中国经济的宏观首席,「新周期」的发明者和坚定倡导者。但在圈内,大家最乐于给他的标签,还是「金融圈第一网红」。


他其貌不扬,个子不高,但真正敢说,而且说得特别接地气。看他微博的个人简介,“大满贯冠军分析师”,底气十足。



所以当秦朔与任泽平见面,介绍说:


“任泽平先生是在我国证券市场宏观分析方面最具影响力和号召力的经济学家”。


任博答道:


“影响力谈不上,也就是在证券市场影响力排在第一第二的位置。”


如此耿直回答,估计要闪了秦朔的腰......


这次谈话中,任泽平做了最后的卖方喊话,预判了未来趋势,QQ老师觉得,有些观点还是有参考意义的,故整理谈话中的精华部分,供粉丝们参考。



关于房地产:以前流行的观点都是错的


01

为什么很多人对房地产看错?


任泽平表示,房地产这个行业大家关注的多,争议也多,并且很少有人能真正把房地产给说清楚的,甚至大部分流行的观点都是错误的。


我觉得第一个是不了解政策。比如说当我们很多人讲房地产市场的时候,谁告诉你房地产就是一个市场?中国土地供给都是管制的,市场起码是要有供求的对吧?分析的逻辑框架就错了,还在那分析什么?所以那么多人过去十多年不停在看空,结果涨成这样对吧,所以说你首先要了解政策。


第二个不要试图用单一逻辑来解释比如说大家经常讲中国要人口老龄化了,所以房价涨不动了。老龄化这个话题讲了多少年了,房价还是无畏无惧地上涨。


02

判断房价记住一句话就够了

如何判断房价未来的涨跌?任泽平之前就提出来了这个判断方法,并且得到了地产圈的一致认同。

我大致试图建立一个框架,判断房地产,包括怎么判断价格,投资、销售。我这十年的研究用一句话来概括就叫长期看人口、中期看土地、短期看金融

1、长期看人口

长期来说人口流入的地方有潜力,因为人才是房子的最终需求,人都跑了,这个地方房地产肯定没有投资价值长期来说。短期炒一把,后来会跌得很惨了。

什么人流入啊?有才华的年轻人,他带着梦想来;还有那些财富净值人士,他带着财富来这个地方,它有活力,它有希望,那这个地方房地产市场它未来就是有潜力的

除此之外,任泽平还提到了支持未来发展“大都市圈”的观点。他认为,从上百年来的城市话经验可以看出,不管是美国、欧洲、日本、韩国,人口基本都是往大城市圈迁移。


因为大的都市圈更节约土地,更节约资源、更有活力、更有效率,更能为那些有才华的年轻人提供实现梦想的机会,这是一种文明。你控制大城市规模,不让人来,不让他享受城市的文明,这是反文明的。


(补充举例:什么地方房价会涨?人流入的,库存低的,合肥、郑州、深圳、南京、上海,这是过去一年涨价最多的。什么地方房价涨不动呢?库存高的,人口流出的,呼和浩特、沈阳、长春、乌鲁木齐等城市。


2、中期看土地


中期看土地,人流入的、最近这两年没供地的,那更有投资前景了。


在我们的城市规划里,有一句话十年没变,叫控制大城市规模、重点发展中小城市、区域均衡发展。你好好琢磨他这句话,控制大的,重点发展小的,但实际人口流动过程中可以看出,中国人口都是从东北、西北包括中小城市向大的城市圈流入。


人来到大的城市圈,而规划要控制规模,控制供地甚至不供地。按照经济学供需关系理解,不供地,人来了,那价格只能暴涨。


由此,我们可以大致推断,东北、西北及三四线城市的库存量大,供地多,人口流入少,供大于求,房价这波虽然涨起来一波,但投资这些城市,风险依旧很大。


中国的房地产永远是一个区域市场。比如说过去的两年北京上海房价翻了一倍,东北房价没涨啊。


所以搞开发的人永远记住,房子最重要的是什么?地段。第一是地段第二是地段第三是地段,所以判断房地产市场永远也要记得它是有区域属性的


3、短期看金融

对于这部分的分析,我们可以先看上次四点老师的分析大利空!特朗普减税加息,留给刚需买房的时间不多了


还可以参照任泽平之前的演讲。


对政策,未来整个的政策组合会发生变化,过去八年全球放水,中国也是一个放水周期,14年、15年放水引发了股市到房市的爆涨。现在美联储加息和中国货币政策转向,标志着过去八年的货币宽松周期结束了,未来是一个财政扩张的时代。


03

什么时间买房合适?


在预判买房时机上,任泽平认为:


因为我是一名宏观分析师,我的长处是做大类资产配置。比如说17、18年炒股票,19、20年买房。然后炒股票,17、18年炒有基本面的股票。


19、20年买人口流入地方的房子,这是我的建议。



(说说个人观点,很多刚需买房是有时间成本的,对于不着急买房的粉丝,个人认为,不用非等到2019年才开始去跑盘看房,从2018年年底开始,可以相机而行、择机入市。


04

最后,任泽平还有两句话,我也很认同:


1、“我觉得人一定要真诚,忽悠别人最终忽悠的是自己和你的职业生命。所以我觉得一定要真诚,错了要勇于面对,正确了也不要沾沾自喜,要不断学习,要自我进化。”


2、“投资,很多人把它理解为积累财富。我的理解是——人的价值还是取决于对社会贡献的大小,我觉得还是要不忘初心,就是要感恩这个时代给我们提供的机会,最终你所有的工作、你所有的成就都是时代给的,所以你要回馈时代,要为时代为社会作出贡献,所谓王阳明讲的:此心光明致良知。这样的话,你心里做什么都是很踏实的。”

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